金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法
浙江省金华市人民政府
金华市人民政府印发金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法的通知 金政〔2002〕85号
婺城区、金东区人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法》印发给你们，请认真按照执行。
二OO二年六月二十六日
金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法
第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》（送审稿）的有关规定精神，制定本办法。
第二条 本办法所称房屋拆迁价格评估，是指在本市规划区内国有土地上实施房屋拆迁时，房地产评估机构依法评定被拆迁房屋、安置用房价格的活动。
第三条 房屋拆迁价格评估应当委托有评估资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。
第四条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日均以房屋拆迁许可证核发之日为准。
第五条 房屋货币补偿基准价，由市房屋拆迁管理部门会同规划、价格、国土资源等行政管理部门按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，在划分地段范围的基础上，按不同地段、用途分别拟定货币补偿基准价，报市人民政府批准后实施。
市房屋拆迁管理部门应会同有关部门制定上一年度各类房屋的重置价，区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报市人民政府批准后实施。
房屋用途分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等五类。房屋重置价格包括前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。
第六条 被拆迁房屋及其附属物、安置用房的评估以货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素由房地产评估机构评估确定。
房屋具体区位因素是指拆迁地块相对于所在地段，房屋具体位置相对于拆迁地块的优劣程度。区位差价系数参照市国土资源局《金华市基准地价更新评估》的区域划分在规定幅度内调整。
建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构按房屋重置价格的不同确定其结构差价。
建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积。
成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据本办法规定的房屋成新率标准或房屋耐用年限（根据GB/T50291-1999房地产估价规范中的房屋经济耐用年限参考值），结合房屋的使用保养状况评估确定。
层次是指房屋所在楼层。
朝向是指房屋结构的主立面及所在部位。
其它因素是指房屋的户型、特殊建筑结构形式、周围环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。
附属物是指房屋主体以外的地坪、围墙、及其它构（建）筑物，附属物的补偿价格根据附属物补偿价格标准结合成新评估确定。
装修是指货币补偿基准价中规定的房屋标准以外的房屋装修，装修包括楼地面、墙柱面、天棚、门套、窗套等。在保证房屋基本结构不变的情况下，被拆迁人可自行拆移家具、设备等（除门窗不能拆移外）。
第七条 被拆迁房屋货币补偿金额和安置用房评估金额的计算公式。
被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积+附属物补偿金额+装修补偿金额
安置用房评估金额＝［房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1＋层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率］×建筑面积
第八条 不能采用第七条的公式进行拆迁评估商业、办公、工业及其他房屋的，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。
市房屋拆迁管理部门可以制定市场比较法、成本法拆迁评估规定，报市人民政府批准后实施。房屋地产价格评估机构采用市场比较法、成本法进行拆迁评估，应当遵守法律、法规及规范性文件的规定。
市场比较法是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格作为基础，进行适当修正，作为该拆迁房屋补偿价格的评估方法。成本法是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为被拆迁房屋补偿价格的评估方法。
第九条 被拆迁房屋合法占有的土地面积超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。
房屋的容积率按房屋建筑时规划行政主管部门批准规定的容积率，未规定容积率的按标准容积率为：住宅用地1.3，办公用地1.5，商业用地1.5，工业用地0.5，其他用地1.5，在此标准上下浮动10%范围内确定。
被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为凭证。
第十条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同，按规定标准支付的评估费用一次性存入市房屋拆迁管理部门指定银行的帐户，评估完成后10日内经市房屋拆迁管理部门同意方可使用，拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。
第十一条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质等级、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。参加选择的选票数应满足被拆迁范围内实际参加选择人数的50%以上为有效。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择，由房屋拆迁管理部门确定。
第十二条 被拆迁人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。
第十三条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。
第十四条 房屋拆迁估价的货币单位精确到人民币元。
第十五条 评估机构应当向委托人提供全部被拆迁房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。
第十六条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、装修、估价结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。
第十七条 评估机构在出具估价报告后，应当向房屋拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。
第十八条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。
第十九条 当事人对复核结果仍有异议的，应当在收到复核结果后10日内向房屋拆迁管理部门书面申请裁决。当事人为市房屋拆迁管理部门的，应向市人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决。
第二十条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁估价中违反规定的，由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚，并依法承担相应的赔偿责任。
第二十一条 本办法自下文之日起试行。《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》正式下文后，本办法规定与之不一致的，以《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》为准。
珠海市建设工程施工招标投标管理暂行规定
广东省珠海市人民政府
珠海市建设工程施工招标投标管理暂行规定
珠海市人民政府令第17号
《珠海市建设工程施工招标投标管理暂行规定》已经1998年12月22日市人民政府第32次常务会议审议通过，现予发布，自1999年2月1日起施行。
市长 黄龙云
一九九九年一月二十日
珠海市建设工程施工招标投标管理暂行规定
第一章 总 则
第一条 为加强我市建设工程施工招标投标的管理，规范建设工程施工承发包的交易行为，维护我市建筑市场的正常秩序，根据《广东省建设工程招标投标管理条例》结合我市的实际情况，制定本规定。
第二条 珠海市人民政府建设行政主管部门是建设工程施工招标投标的主管部门，负责全市行政区域内建设工程施工招标投标的监督管理工作。
各县、区建设行政主管部门在市建设行政主管部门的业务指导下，负责各自管理权限范围内的建设工程施工招标投标的监督管理工作。
第三条 凡本市行政区域内属政府投资{包括政府参股投资和政府提供保证性质的使用国外贷款进行转贷的投资)以及国有企事业单位、集体企业和公有产权占控股地位的企业投资的工程项目，均应按本规定组织施工招标投标。
第四条 施工招标实行业主负责制。
本规定所称业主为建设项目的投资者。建设项目由政府投资的，业主为该建设项目的管理单位或使用单位。
第五条 施工招标可采用项目的全部工程招标、单位工程招标，特殊专业工程招标等方法，但不得肢解工程进行发包。
第六条 施工招标应坚持公开、公正、合法、平等竞争、诚实信用的原则。
第七条 凡按规定应实行施工招标投标的建设工程项目的承发包，均应在珠海市建设工程，商用土地交易中心(以下简称“交易中心”)进行。
第八条 为了提高招标评标工作质量，保证评标工作公平、公正，市建设行政主管部门应根据评标工作需要聘请精通工程建设管理和技术的人员组成评标专家库，专家库日常管理工作由交易中心负责。
第二章招 标
第九条 施工招标可采用公开招标，邀请招标和议标的方式。
第十条 所有应实行招标发包的工程，必须实行公开招标投标，并通过报刊、广播、电视、交易中心电子屏幕或其他方式公开发布招标公告。
第十一条 实行邀请招标的工程，应在交易中，心发布招标信息，由招标单位向符合条件的单位发出投标邀请。
第十二条 凡应实行招标投标的工程项目，符合下列条件的，可采用议标方式：
(一)保密工程、科学试验、抢险救灾工程；
(二)外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，且又明确要求采用议标方式的工程。
本规定所称议标是指建设单位与两家以上(合两家)投标单位就工程承发包条件进行协商，择优选定中标单位的一种招标方式。
实行议标的工程，招标单位可以通过交易中心发布招标信息，也可以直接向有承包能力的单位发出投标邀请，但要严格按照规定的程序和方法组织进行。
第十三条 凡按本规定需要实行邀请招标或议标的，须经市建设行政主管部门审核后，报土地审批委员会审批，并获三分之二以上成员同意，方可进行。
第十四条 有施工资质的施工企业可自行建设符合其资质要求的属于第三条规定范围的自用的工程项目。
第十五条 外商投资企业、私营企业，外商控股的股份制企业以及个人投资的工程项目是否实行施工招标投标，由业主自行决定。
第三章投标
第十六条 参加投标的单位必须是在我市注册并具有相应资质的施工企业。
需向国外公开招标或邀请未在本市注册的施工企业参加施工招标投标的，业主应向市建设行政主管部门提出书面申请，经批准后方可组织施工招标。
第十七条 未在我市注册的施工企业参加施工招标投标，主要适用于下列工程：
(一)外国政府和国际金融机构贷款，赠款或个人赠款建设，并要求市外或国外施工企业参与投标的工程项目；
(二)本市注册的施工企业难以承建的工程项目。
第十八条 投标单位应详细阅读招标单位的全部招标文件，投标书一经投交交易中心，即视为全部承诺招标文件的各项条件。
第十九条 投标单位应自觉维护建筑市场秩序，不得弄虚作假，串通陪标，一标多投，哄抬标价或虚报施工企业资质等级。
第二十条 投标单位有下列情况之一，其投标书无效：
(一)投标书未密封或逾期送达；
(二)投标书未加盖本单位公章，法人代表(或法人委托人)和投标书编制人的印章(或签名)；
(三)投标书未按规定格式填写或内容与招标文件不一致，字迹模糊，辩认不请，自相矛盾；
(四)法人代表(或本企业授权人)未参加开标会议。
第四章招标条件
第二十一条 招标单位应具备下列条件：
(一)具有法人资格或依法成立的其他组织；
(二)拥有与建设工程招标项目相适应的工程技术，建筑经济管理人员；
(三)具有编制招标文件和评标的能力。
不具备上述(二)、(三)项条件的建设单位，应委托具有相应资质的中介机构代理组织招标工作。
第二十二条 施工招标应具备下列条件：
(一)工程项目按有关规定已列入年度基建投资计划，建设资金(含自筹资金)已落实；
(二)具有经批准的设计文件和能够满足施工需要的施工图及技术资料；
(三)已领取建设工程规划许可证或桩基工程已领取建设工程基础许可证；
(四)施工前期工作已基本完成。
第二十三条 招标单位应按规定编制招标文件，招标文件包括招标书、投标须知、合同条件及协议条款，其中招标书的主要内容应当包括：
(一)工程综合说明，包括工程名称、地址、建筑面积(或长度、规格)、结构特征和技术要求、质量标准以及工程地质情况，施工现场条件和周围环境；
(二)招标内容；
(三)工程开工和竣工时间；
(四)材料及设备供应方式；
(五)投标书编制的方式及其依据；
(六)组织解释招标文件及施工图的时间、地点；
(七)工程预付款的比例及支付方式；
(八)送达投标书的地点及截止时间；
(九)开标评标的时间、地点；
(十)工程实物量清单和主要材料设备表；
(十一)工程施工图纸及设计资料，包括设计说明及工程地质勘探资料；
(十二)其他需要说明的事项。
第五章评标方法
第二十四条 招标单位根据工程的具体情况可选用合理低标价中标评标法，分段评标法，计分评标法。选用其他评标方法，须报市建设行政主管部门批准。
第二十五条合理低标价中标评标法
(一)对招标文件中的工程量清单的要求
招标申请经市建设行政主管部门同意后，招标单位根据审定的预算编制工程量清单。工程量清单应装订成册，加盖建设单位法人公章，经市建设行政主管部门检查符合要求后，作为招标文件的重要内容发给所有投标单位。
专业工程的工程量清单应能满足投标计价要求。
(二)对投标单位编制投标报价的要求
投标单位应根据工程量清单，招标文件、建设工程标准定额和企业具体情况逐项列出投标单价，并汇总成投标报价，加盖法人公章，并经法人代表或法人代表的委托人以及投标书编制人的签字后，用文件袋封存，作为投标文件的重要内容送交交易中心封存。
(三)开标评标程序
确定特殊施工措施项目费用和标底核准浮动率
↓
计算标底标准价
↓
开启投标报价
↓
确定有效报价
↓
计算评标价
↓
确定中标单位
(四)开标、审标、定标
开标、审标、定标工作由评标小组负责。
1．开启标书前一小时内，评标小组全体成员根据工程施工的条件和复杂程度，各自提出特殊施工措施项目费用和标底的浮动率(房屋工程在±3％范围内，超出此范围的应经市建设行政主管部门同意，其他专业工程另定)，采取算术平均值的方法，计算出标底和标底核准浮动率。
2．计算标底标准价
经评标小组评定的标底乘于(1加标底核准浮动率)即为标底标准价。
3．开启投标报价
评标小组召集所有投标单位，公开开启投标报价。
4．确定有效报价
房屋工程在标底标准价±5％范围内的投标报价为有效报价，其余为无效报价。
5．计算评标价
采用两次平均的方法确定，取标底标准价和所有有效报价的算术平均值的平均值作为评标价。
6．定标办法
取报价低于并接近评标价者中标；如报价均高于评标价，则以评标价为承包价，选择投标报价最接近评标价并愿意以评标价承包的单位中标。
7．一般规定
(1)实行工程量清单招标评标的工程，在两个月内，工程量清单所列工程数量可以按照实际情况提出调整。但投标单价原则上不得调整，确实需要调整的，由施工单位提出申请，经招标单位及其主管部门同意报市建设行政主管部门批准后执行。
(2)中标单位在投标时指定的项目经理，在工程施工过程中一般不得调整。确需调整的，应经招标单位同意并报交易中心备案。
第二十六条 分段评标法
(一)由建设单位编制招标文件和工程量清单，报建设行政主管部门审查同意后，发给各投标单位。
(二)各投标单位根据招标文件、工程量清单、建设工程标准定额和本企业具体情况编制施工组织设计和投标报价，分别单独封存。
(三)评审施工组织设计。招标机构对隐去投标人名称的施工组织设计进行评审，评审结论分合格和不合格两种。不合格者不能参加下一阶段的评审。
(四)确认有效报价的投标单位。招标机构公布施工组织设计合格的投标单位的报价，并根据确定的有效投标报价范围确定有效报价的投标单位。
(五)确认中标单位。组织有效报价的投标单位进行抽签，中签单位即为中标单位。
第二十七条 计分评标法
根据投标报价、质量、工期、企业的实力、信誉，施工组织设计等因素综合确定中标单位。
(一)招标单位组织所有投标单位参加开标会议公开开标。
(二)按招标文件规定审查投标文件，确定有效投标书。
(三)确定入围标价，在审定标底价的±5％范围内的投标价为有效标价。
(四)确定基准标底价，采用两次平均的方法确定。基准标底价=(A+B)/2，A=所有入围标价平均值。B为审定的标底价。
(五)评标小组成员评审投标文件并按评分细则分别评分。
(六)在每一个投标单位的得分中，去掉一个最高分和一个最低分，取其有效分的平均值为该投标单位的投标得分，得分最高者为中标单位。
第六章程序
第二十八条 招标单位应向市建设行政主管部门提交建设工程项目施工招标申请书和招标文件，经审批后方可组织施工招标。
第二十九条 由交易中心公开接受施工企业报名，招标单位派代表参与投标报名管理工作。施工企业参加工程投标以自愿为原则，报名企业应如实填写《建设工程投标申请表》，加盖法人公章后，携带营业执照和市建设行政主管部门核发的经营管理手册或《投标许可证》到交易中心办理报名手续。
交易中心不接受下列企业的投标报名：
(一)企业资质或经营范围不符合工程要求的；
(二)因发生重大质量安全事故或违法经营等原因，受到主管部门处罚，取消投标资格或经营权的；
(三)不符合建设单位提出的对投标单位的资格要求或条件的。
第三十条 实行公开招标的投标单位一般由六家至九家单位组成，先由招标单位在报名单位中选定投标单位的三分之一，再剔除其认为业绩、信誉较差的单位，另外三分之二的投标单位从剩下的报名单位中公开随机抽取。
在公开抽取三分之二的投标单位时，应优先从两年内获得与招标工程相应规模的优良工程项目的报名企业中随机抽职，不足部分从剩下的报名企业中随机抽职。
以优良工程优先获得投标资格的投标单位中标后，该优良工程的优先投标资格不得再次使用。
为鼓励市外企业竞争，加强和培养我市建筑企业自身实力的发展，参加投标的市属施工企业不得多于投标单位的60％。
第三十一条 评标工作由招标单位或招标代理机构负责组建的评标小组承担，评标小组由招标单位及其主管部门，招标代理机构，市造价站、造价咨询单位、监理公司代表组成，人数为5人以上单数。评标定标工作由招标单位或招标代理机构主持。
采用计分评标法应邀请评标专家库成员参加评标，评标小组由7人以上单数组成，其中建设单位及其主管部门占五分之二，其他五分之三在开标前一天从交易中心的专家库中随机抽取。
第三十二条 标底由经市建设行政主管部门或其委托的造价管理部门审定的施工图预算和特殊施工项目等费用组成，在开标前由评标小组集体讨论评定。
施工图预算须经有相应资质的造价咨询机构根据招标文件和建设工程标准定额及配套文件编制或审核。
第三十三条 投标单位向招标单位提交投标书时，应同时交纳投标保证金。投标落标的，其交纳的保证金应于评标工作结束后退回；投标中标的，其交纳的保证金应于签订合同后退回。
中标通知书发出后，中标单位拒绝签订合同的，保证金不予退回；招标单位拒绝签订合同的，应向中标单位支付双倍保证金。
第三十四条 招标文件一经发出，招标单位不得擅自变更其内容或增加附加条件。确需变更和补充的，应经建设行政主管部门批准后，在投标截止日期7日前通知所有投标单位。
第三十五条 确定中标单位后，招标单位应于7日内书面通知中标单位和落标的投标单位，同时退回落标单位提交的保证金、投标文件及有关资料。
中标通知书发出30日内，中标单位应以招标文件及定标内容为依据，与建设单位签订工程承包合同，并报市建设行政主管部门备案。
第三十六条 中标单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位，但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。
建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。
禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。
第三十七条 中标单位在承接工程后，对该工程不派出项目管理班子，不进行质量、安全、进度等管理，不依照合同约定履行承包义务，无论是将承包的工程全部转包给他人，还是以分包的名义将工程肢解后分别转包给他人的，均属违法的转包行为。
第三十八条 开标、评标工作应体现公开、公正、公平的原则，严格按照有关程序和规定评定中标单位。评委意见不一致，经协调仍不能确定中标单位时，报市建设行政主管部门裁决。
第三十九条 投标单位和评标小组成员对评标结果有异议的，可以向市建设行政主管部门提出书面投诉，并报交易中心备案。市建设行政主管部门应在接到书面投诉5日内将处理意见告知投诉人和交易中心。
第四十条 开标、评标场地由交易中心安排，监察部门派人监督开标、评标工作的全过程，具体办法另行制定。
第七章罚 则
第四十一条 违反本办法第三条规定不进行施工招标的，责令不准开工或停止施工，重新招标，并对建设单位处以工程造价百分之二至百分之三的罚款，对主要责任人追究行政责任。
第四十二条 违反本规定第五条，肢解招标工程的，责令其改正，并对建设单位处以分项工程造价百分之二至百分之三的罚款。
第四十三条 违反本规定第七条，不通过交易中心和招投标管理机构，擅自组织施工招标的，施工招标无效，并对招标单位处以3万元以上5万元以下的罚款。
第四十四条 违反本规定第十条，应实行公开招标的工程不公开招标的，施工招标无效，并对招标单位处以3万元以上5万元以下的罚款。
第四十五条 违反本规定第十九条，投标单位弄虚作假，串通陪标，一标多投，哄抬标价，或虚报企业资质等级的，处以5万元以上10万元以下的罚款，六个月内禁止参加施工投标。
第四十六条 违反本规定第三十六条和三十七条，承包单位将承包的工程进行转包或违法分包的，责令其改正，处以承包的工程造价百分之二至百分之三的罚款，并视情节轻重责令其停业整顿，降低资质等级或吊销资质证书。
第四十七条 市建设行政主管部门、标底审查单位或其他单位的工作人员在施工招标中泄露标底，徇私舞弊、索贿受贿的，由监察部门依法追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
投标人在施工投标中向有关人员行贿或以其他手段谋取不正当利益的，取消投标资格；投标中标的，中标无效；构成犯罪的，依法追究直接责任者的刑事责任。
第四十八条 当事人对市建设行政主管部门的处罚决定不服的，可自收到处罚决定书之日起15日内，向市人民政府行政复议机关申请复议；对复议决定仍然不服的，可自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。当事人也可自收到处罚决定书之日起15日内，直接向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议或不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章附则
第四十九条 本规定由珠海市人民政府负责解释。
第五十条 本规定自1999年2月1日起实施。
