北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）
北京市高级人民法院
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知
京高法发[2003]389号
市第一、第二中级人民法院；
各区、县人民法院：
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》已经北京市高级人民法院审判委员会2003年12月15日第二十四次会议讨论通过，现印发给你们，请在审判工作中认真遵照执行。执行中的问题，望及时报告北京市高级人民法院民一庭。
特此通知。
附：《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》
二○○三年十二月二十四日
北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）
为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。
一、关于适用范围
1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。
现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。
2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。
3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。
4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。
5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。
二、关于管辖
6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
三、关于诉讼主体
7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
(4)其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。
业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。
9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。
10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。
11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：
(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；
(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；
(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；
(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。
12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。
四、关于物业服务合同的效力
13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。
14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。
15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。
物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。
五、关于管理权纠纷
17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。
18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。
19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。
20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。
21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。
六、关于管理费纠纷
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：
(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；
(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。
27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
七、关于代收代缴纠纷
28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。
物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。
29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。
30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。
八、关于管理责任纠纷
31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。
32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。
34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。
40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。
陕西省商品交易市场管理条例
陕西省人大常委会
陕西省商品交易市场管理条例
陕西省人大常委会
（1995年6月30日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 1995年6月30日公布施行）^
目 录
第一章 总 则
第二章 市场开办和登记
第三章 市场交易活动
第四章 市场监督管理
第五章 法律责任
第六章 附 则
第一章 总 则
第一条 为促进商品交易市场的健康发展，维护市场交易秩序，保护市场开办者、经营者和消费者的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称商品交易市场是指有固定场所、相应设施及管理服务机构或人员，有若干经营者入场，实行集中、公开交易的各类生活资料、生产资料交易市场（以下简称市场）。
市场形式包括各类城乡综合市场、专业市场、租赁市场、早晚市场、城乡摊群点和出租柜台的商场、商品城、商业街以及商品展销会、交易会、物资交流会等。
第三条 本省行政区域内的市场开办者、市场管理者和在市场内从事商品交易活动的法人、其他经济组织和个人，均应遵守本条例。
第四条 市场商品交易活动，应当遵守自愿平等、公平竞争、诚实信用的原则和商业道德。
正当的商品交易活动受法律保护，任何单位和个人不得干预。
第五条 各级人民政府应当将市场建设纳入城乡建设规划，坚持统筹兼顾、合理布局、多方兴建、讲求实效的原则；鼓励、支持社会各方投资建设市场；组织、协调、督促有关部门做好市场管理工作。
第六条 县级以上工商行政管理部门是本行政区域内市场监督管理的主管部门。
公安、税务、物价、技术监督、卫生等部门按照各自的职责，依法对市场实施监督管理。
金融、邮电、保险、运输等部门和单位应当为市场建设和发展提供服务。
第二章 市场开办和登记
第七条 企业事业单位、社会团体、其他经济组织、个人和外商，均可申请开办或参与开办市场。
第八条 开办市场应具备下列条件，并经县级以上人民政府批准：
（一）开办主体的资格合法；
（二）有相应的场地和建设资金；
（三）符合城乡建设规划；
（四）经营范围符合国家规定；
（五）其他必须具备的条件。
第九条 开办市场实行登记制度。开办者应当向县级以上工商行政管理部门申请办理登记注册，领取《市场登记证》后，方可开办。
办理市场登记注册，须提交下列文件：
（一）登记注册申请；
（二）可行性论证报告；
（三）土地使用证明；
（四）县级以上人民政府批准开办的文件；
（五）联合开办市场的，应同时提交联办各方共同签署的协议书。
工商行政管理部门在接到市场登记申请后，对符合登记条件的，应在30日内发给市场登记证；对不符合登记条件的，应当说明理由并书面通知申请人。
工商行政管理部门依法对市场实行年检。
第十条 经登记注册的市场，其名称在本省行政区域内享有专用权。
未经市场登记主管部门许可，任何单位和个人不得任意关停市场，不得占用市场场地。
第十一条 市场开办者可按规定或约定向经营者收取市场设施租赁费；提供服务的，可以收取服务费。
第十二条 市场开办者应设立管理服务机构，其主要职责是：
（一）负责市场的日常事务管理；
（二）建立市场交易、治安、消防、卫生、环保等制度；
（三）负责市场经营设施和安全防范设施的建设、维修；
（四）为经营者、消费者提供服务；
（五）协助市场监督管理部门对市场进行管理；
（六）其他管理事务。
第十三条 市场合并、分立、迁移、关闭或变更登记事项的，开办者必须提前30日到原登记注册的工商行政管理部门办理变更或者注销登记。
第十四条 举办商品展销会、交易会、物资交流会的，主办者应在30日以前到会址所在地县级以上工商行政管理部门办理登记手续；跨县、市（地区）行政区域的，到会址所在地的县级以上工商行政管理部门办理登记手续；举办全省性的商品展销会、交易会、物资交流会的，到省工
商行政管理部门办理登记手续。
工商行政管理部门对举办商品展销会、交易会、物资交流会的申请，应在接到申请之日起7日内作出批准或不批准的决定，并书面通知申请人。
第三章 市场交易活动
第十五条 企业、个体工商户以及国家政策允许的其他经济组织和个人，凭工商行政管理部门核发的营业执照和市场摊位证，均可进入市场从事商品交易活动。
从事商品交易中介活动的经纪人，应持有营业执照。
法律、法规对经营者资格另有规定的，从其规定。
第十六条 农副产品及其加工品、工业消费品、工农业生产资料，除国家和省人民政府禁止或限制上市买卖的外，均可上市交易。
国家对流通渠道、交易方式另有规定的，从其规定。
机动车辆交易市场的管理办法，由省人民政府另行制定。
第十七条 进入市场交易的商品，其质量必须符合产品质量法和省产品质量监督管理条例的规定。
国家和省规定销售前应当检验、检疫或者报验的商品，须经规定的部门检验，检疫或者报验后，方可销售。
第十八条 下列物品或商品禁止在市场上交易：
（一）走私物品；
（二）含有反动、淫秽色情、凶杀暴力内容的出版物及其他非法出版物；
（三）有毒、有害、腐烂变质、污秽不洁的食品、病死、毒死或死因不明的禽、畜、兽、水产品及其制品；
（四）假商品、冒牌商品、劣质商品、国家明令淘汰的商品及过期失效的商品；
（五）现行司法、军、警及其他行政执法机关的专用服装、标志；
（六）法律、法规和省人民政府规定禁止上市交易的野生动植物及其产品和其他物品、商品。
第十九条 除国家和省人民政府指定或经主管部门批准的经营者外，其他单位和个人不得在市场经营下列物品或商品：
（一）狩猎、体育运动专用枪支；
（二）爆破器材、管制刀具和警用器械；
（三）易燃、易爆、剧毒及其他化学危险品；
（四）麻醉药品、精神药品、毒性药品、放射性药品；
（五）金银、文物、有价证券；
（六）其他专营、专卖商品。
第二十条 进入市场的经营者，应当按照工商行政管理部门核准的经营范围和指定的地点从事经营活动，不得超范围经营，不得出租、出借、出卖摊位证或营业执照。
第二十一条 市场经营的商品，应明码标价。
国家和省人民政府对商品价格和服务收费标准有规定的，从其规定。
第二十二条 市场实施有奖销售应当符合反不正当竞争法的规定，其经营者或组织者应当在活动开始10日前，将活动方案报当地工商行政管理部门备案。
第二十三条 市场商品交易活动，应当配置和使用符合国家法定计量单位要求并经有关检定机构检定合格的计量器具。
市场应当设置用于复检的合格计量器具。
第二十四条 市场经营者，应当向消费者出具购物凭证，不得拒绝出具或出具假购物凭证。
经营者对消费者提出的修理、更换、退货、补足商品数量等正当要求，不得故意拖延或者无理拒绝。
第二十五条 市场交易过程中不能即时结清货款的，应当订立书面合同并严格履行。合同的订立、履行、变更或解除，必须遵守法律、法规的规定。
第二十六条 市场经营者应依法纳税，并按规定缴纳市场管理费。
经营者有权拒绝不符合法律、法规和省人民政府规定的收费。
第二十七条 市场内禁止下列行为：
（一）掺杂使假、以次充好、短尺少秤；
（二）垄断货源、欺行霸市、哄抬物价、扰乱市场交易秩序；
（三）强买强卖、骗买骗卖；
（四）播放反动、淫秽的乐曲、歌曲、音像制品；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第四章 市场监督管理
第二十八条 工商行政管理部门应在市场内设置专门管理机构或配备专职管理人员，依法对市场进行监督管理，其主要职责是：
（一）宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和政策；
（二）指导市场开办者制定市场规章制度，并监督实施；
（三）审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管理；
（四）监督管理经济合同；
（五）依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；
（六）组织开展创建文明市场活动；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第二十九条 公安、税务、食品卫生、畜牧兽医等管理部门可以根据需要设置机构或派驻管理人员分别负责市场的治安、税收、食品卫生监督管理和畜禽、肉类检疫检验工作。
其他有关部门在其职责范围内进入市场依法监督检查时，要与市场管理机构或人员取得联系，市场管理机构或人员应当予以配合。
第三十条 行政执法人员在市场依法执行公务时，应出示检查证件，国家规定着装的应当着装，聘用的协管员上岗应佩戴统一标志。
第三十一条 市场监督管理部门及其工作人员，不得从事经营活动，不得利用职权收受市场开办者、经营者的钱、物，谋取私利。
市场开办者在其开办的市场内从事商品交易活动的，其经济活动必须与管理活动分开，不得利用其管理服务职权与其他经营者进行不正当竞争。
第三十二条 市场管理费由工商行政管理部门按照规定的范围和下列标准收取，并出具省财政厅统一监制的专用票据：
（一）日用工业品、大牲畜，不超过成交额的1％；
（二）农副产品不超过成交额的2％；
（三）生产资料不超过成交额的3‰。
市场管理费的使用依照国家有关规定执行。
第三十三条 市场开办者应当在市场设施租赁费中每年提取一定比例的资金，专项用于改善和增加基础服务设施，为经营者提供良好的经营环境。
第三十四条 各级人民政府及工商行政管理部门应对培育发展商品交易市场，维护市场秩序、模范执行法律、法规，以及对违法经营活动举报、揭发、查处有功的单位和个人给予表彰和奖励。
第五章 法律责任
第三十五条 市场开办者有下列行为之一的，由县级以上工商行政管理部门按以下规定处罚：
（一）违反本条例第九条第一款规定，未经登记擅自开办市场的，没收违法所得；符合条件的，责令限期办理市场登记；不符合条件的予以取缔，并处以2000元以上10000元以下罚款；对进场经营者造成损失的，开办者应承担赔偿责任；
（二）违反本条例第九条第二款规定，在申请开办市场时伪造证件，弄虚作假的，处2000元以上10000元以下的罚款，情节严重的，吊销市场登记证；
（三）违反本条例第九条第四款、第十三条规定，未办理市场年检或变更、注销登记的，责令限期补办，可并处1000元以上5000元以下的罚款；
（四）违反本条例第十四条规定，擅自举办商品展销会、交易会、物资交流会的，没收违法所得，可并处2000元以上10000元以下的罚款。
第三十六条 经营者有下列行为之一的，由县级以上工商行政管理部门按以下规定处罚：
（一）违反本条例第十五条规定，未领取营业执照的，责令限期补办或予以取缔，没收违法所得，属个体工商户的，并处50元以上500元以下罚款，属私营企业的，并处200元以上2000元以下罚款，属其他企业的，并处1000元以上20000元以下罚款；未领取市场摊
位证的，处200元以下罚款；
（二）违反本条例第十六条规定的，强制收购物品，没收违法所得，情节严重的，并处物品收购价20％以下的罚款；
（三）违反本条例第十八条第（一）项规定的，没收走私物品和销货款，处走私物品等值20％以下的罚款，情节严重的，责令停业整顿或吊销营业执照；违反第（二）项规定的，没收违法所得和违法物品，可并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款；违反第（三）、（四）项规定的，
处以警告，责令停止销售、没收违法物品和违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款，没有违法所得的，处1000元以上10000元以下的罚款，情节严重的，责令停业整顿或吊销营业执照；违反第（五）项规定的，没收违法物品和销货款，处销货款20％以下的罚款；违反
第（六）项规定的，没收物品和违法所得，可并处违法所得金额一至三倍的罚款；
（四）违反本条例第十九条第（四）项规定的，没收违法物品和销货款，处销货款20％以下的罚款，情节严重的责令停业整顿或吊销营业执照；违反第（五）项规定的，没收违法物品及有价证券，没收违法所得，可并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款；
（五）违反本条例第二十条规定的，责令改正，情节严重的，没收违法所得，可并处1000元以上10000元以下的罚款；
（六）违反本条例第二十一条规定的，责令改正，可处500元以下的罚款；
（七）违反本条例第二十二条规定的，责令停止销售，没收违法所得；
（八）违反本条例第二十三条规定的，没收计量器具和违法所得，可并处2000元以下的罚款；
（九）违反本条例第二十七条第（一）项规定的，责令停止销售，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款，可以吊销营业执照；违反第（二）、（三）项规定的，予以警告、责令改正，情节严重的，处500元以上5000元以下的罚款；情节特别严重的，处5000
元以上50000元以下的罚款。
第三十七条 违反本条例规定的其他违法行为，由有关职能部门依照法律、法规的规定处罚；违反治安管理的行为，由公安部门依照治安管理处罚条例处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 工商行政管理部门查处市场违法案件时，可依法询问，检查，扣留、查封违法物品，调查经营活动，查阅有关经营凭证，通知开户银行暂停支付、划拨款项。
对事实清楚，情节简单，罚款金额在1000元以下的违法行为，工商行政管理部门可以依照简易程序处罚。
没收违法所得和罚款，应当出具财政部门统一印制的专用票据。罚没物品统一交财政部门指定的商店拍卖。罚没款项一律上缴同级财政。
第三十九条 当事人对行政机关的具体行政行为不服的，可以依照法律、法规的规定申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行的，作出具体行政行为的机关可申请人民法院强制执行，或依法强制执行。
第四十条 拒绝、阻碍工商行政管理部门和其他有关部门的工作人员依法执行公务的，由公安部门依照治安管理处罚条例的规定予以处罚；以暴力、威胁方法阻碍行政执法人员依法执行公务构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 工商行政管理部门和其他有关部门的工作人员应当依法行使职权。对在执行公务中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位和上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；违法行使职权，给当事人造成损失的，应依法予以
赔偿。
第六章 附 则
第四十二条 本条例实施中的具体应用问题由省工商行政管理部门负责解释。
第四十三条 本条例自公布之日起施行。
陕西省第七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过的《陕西省城乡集市贸易管理条例》同时废止。
1995年6月30日
