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对承租人优先购买权保护被弱化之辨析
——以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等为据

郑书宏 卢宇

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前，最高人民已将《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条予以废止。由于该两个司法解释前后的明显变化，导致实务界不少人认为，对承租人之优先购买权的保护已经被弱化了。对此，笔者认为，两个司法解释的前后变化意义在于理顺立法中的法律逻辑关系，但承租人之优先购买权的保护保护并没有被弱化，反而被更加明确和完善了。

一、承租人优先购买权的债权性质

　　根据民事权利分类规则，以是否以财产利益为内容，民事权利可分为财产权和人身权。而财产权，则是指以财产利益为内容，并直接体现财产利益的民事权利，包括物权、债权、继承权和知识产权中的财产权利。就物权而言，其是指直接对物进行占有、使用、收益和处分的权利，其客体是物本身。而就房屋租赁合同中承租人的优先购买权来说，承租人的该项权利是优先认购出租人欲出让的房屋，换句话说，就是承租人要求购买出租人房屋时，出租人不得拒绝，同时其他希望购买的民事主体（除法律另有规定外）也不得干涉。由此可见，承租人的优先购买权的标的是要求出租人履行一定行为和其他购买人予以容忍的作为与不作为，而不是房屋本身。继承权是基于人身关系享有的权利，承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同产生的，不是基于人身性而是基于债的关系。知识产权中的财产权的保护的是与作品、专利和商标有关的利益，承租人优先购买权与其不能相容显而易见。从立法来看，我国立法也已经明确将其列为债权。从立法体例上看，民法通则并没有规定该项权利，该项权利被规定在合同法之中。同时，物权法定原则，我国物权法只明确规定了所有权、用益物权（包括土地承包经营权、、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权）和担保物权，并没有将承租人优先购买权确认为物权。

　　由此可知，从权利的标的、产生依据以及当前立法来看，承租人优先购买权属于债权。

二、对《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条之立法原因分析

　　《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条的规定，即使标的物上存在承租人的优先购买权，出租人与第三人签订的房屋买卖合同也是有效的。该条规定致不少人认为，既然法律对出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力予以认可，那么有效的合同就应当受到法律的保护，法律既然选择对其进行了保护，那么就对与其相冲突的承租人的优先购买权予以了否认。加之此前最高人民法院将民通意见第118条予以废止，导致这些人更加相信法律对承租人的优先购买权的保护力度减弱了。

　　笔者认为，最高人民法院出台该条规定并不是意图减弱承租人的优先购买权，而是使立法在法律逻辑上更科学和对相关当事人做到公平保护。

　　第一，合同法关于依法成立的合同有效、有效的合同应当受到法律保护的规定只对合同的向对方发生约束力。笔者作此结论，一则源于债之相对性。二则我国立法并没有对将合同关系作为侵权行为法的保护对象，对于第三然导致的合同不履行，依照违约责任规定来处理。因此，第三人与出租人之间的买卖合同被认定为无效就没有法律依据（除有法律明确规定的无效情形外）。

　　第二，物权法颁布后，不动产买卖合同的生效不再以过户登记作为条件，其效力取决于其是否违反合同法的规定。民通意见第118条被废除正是基于其与物权法相违背。并且，如果按照民通意见第118条的规定认定第三人与出租人之间的买卖合同无效，那么根据合同法规定，双方仅可以缔约过失责任规则来追究过错方的责任，而缔约过失责任规则确定的受害人受偿范围仅仅限于信赖利益损失，这对受害人的保护是不周到了，即是对承租人的保护和对第三人的忽视。相反，如果承认第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，那么受害人可以依据有效的合同追究该出租人的违约责任。这样不仅该第三人的利益得到充分的保护，而且也给出租人任意违约和不履行通知承租人行使优先购买权负担巨大代价，以此对承租人优先购买权形成更周到的保护。

三、《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》对承租人优先购买权保护的重述和完善

　　对于优先购买权，我国法律确定了共有人和承租人的优先购买权。民法通则第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该两条规定，优先权是指“在同等条件下优先购买的权利”。该前提很明确，“优先”是在“同等条件下”的，也就是有其他第三人意图通过购买获得标的物的所有权。但是，该优先究竟是指缔结合同权利的优先还是合同履行的优先呢？

　　笔者认为，该优先应当包含这两层含义。在第三人还没有与出卖人缔结合同时，优先购买权人有优先缔结合同的权利；而均已经缔结合同的，那么优先购买权人有要求履行合同的优先权利。如果只是承认缔结合同的优先，那么如果第三人已经与出卖人缔结合同并生效，那么除非认定该合同无效，否则优先购买权人的优先权就根本无法得以实现。现在司法解释已经很明确，第三人与出卖人的合同是有效的。在此背景下，如果只承认缔结合同权利的优先性，那么优先购买权人的优先权就是形同虚设的。这显然违背了法律确定优先购买权的初衷。沿着这个逻辑思路，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然对第三人与出租人的房屋买卖合同的效力予以认定，但是并没有明确排除优先购买权人要求在同等条件下缔结合同和履行合同的优先权。并且，该司法解释第二十四条仅列明了以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。该条看出，第三人与出租人缔结的合同能够阻碍承租人行使优先购买权的情形仅仅限于，该第三人与出租人之间具有物权关系或亲属关系以及房屋已经完成物权变动等情形。根据反向解释规则，在第三人与出租人不具备上述关系以及标的物尚没有完成物权变动的情况下，承租人是有权行使其优先购买权的。

　　另外，有两点值得说明：第一，由于合同法明确规定了恶意串通损害国家、集体和第三人利益的行为无效，所以第三人与承租人之间缔结的买卖合同如果存在这些情形的也是无效，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》并没有认定这些情形的合同有效。第二，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条前半部分规定，在出租人侵害承租人优先购买权的情形下，承租人有权要求赔偿（而不是说承担违约责任）。该条规定填补了以往立法的空白，赋予承租人切实可行的权利去维护其优先购买权。这不得不说是立法的一种进步和完善。

　　最后，笔者认为，承租人有先购买权是法定的债权，而不是合同约定的权利，因此合同法关于违约责任的规定——同时要求承担违约责任和要求继续履行——不能适用于此，法律虽然赋予了承租人两种权利救济途径，但是其只能二者选一。

　　综上所述，城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护，反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是，承租人在其优先购买权受到侵害时只能选择请求赔偿或者要求行使优先购买权两途径之一进行救济。

四川君合律师事务所 郑书宏 卢宇
最高人民法院


最高人民法院关于四类分子犯一般刑事罪能否适用管制等三个问题的批复

1964年9月21日，最高人民法院

安徽省高级人民法院：
你院〔64〕刑行字第9号报告已收阅。现对你们提出的四类分子犯一般刑事罪能否适用管制等三个问题答复如下：
一、关于四类分子犯一般刑事罪能否适用管制的问题，我们认为，根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部1964年8月28日“关于管制适用的对象和管制的法律手续问题的联合通知”的规定，对四类分子犯一般刑事罪不能逮捕判刑的，必要时可以判处管制。
二、关于人民法庭能否判处管制案件和对管制案件能否由审判员独任审判问题，我们同意你们的意见，对管制案件应由基层人民法院审理判决，人民法庭不宜判处管制案件；基层人民法院在审理管制案件时，一般地应实行人民陪审员制度。
此复

附：安徽省高级人民法院报告（64）刑行字第9号
最高人民法院：
我院受理杨××妨害家庭上诉一案，经审核，杨××是地主阶级分子，因妨害家庭，被魏××控告，经我省马鞍山市金家庄人民法庭审理判处管制三年，而且是独任审判的。我们认为原审处理这个案件存在以下一些问题：
一、四类分子犯一般刑事罪是否适用判处管制问题ⅶ我们意见：凡四类分子有破坏活动，情节比较严重，但又不够逮捕判刑的，适用判处管制；而四类分子犯一般刑事罪的，则不适用管制。因此对本案被告杨××判处管制，似嫌不当。
二、管制案件，人民法庭是否可以判决的问题ⅶ我们意见：人民法庭不能判决；因为凡应判处管制的案件。一般都是由县、市公安机关或检察机关审查提请判处管制的。自以由县、市法院受理为宜。
三、判处管制的案件能不能独任审判问题ⅶ我们意见：应判处管制的案件不是轻微刑事案件，因此应该邀请人民陪审员参加陪审，不能独任审判。
以上3个问题，虽然是在一个案件中体现出来的，但是，像这类问题很多，全省各地都有，过去很不明确。同时，这类问题又是有关政策和审判制度的重大问题，我们没有把握。为此，检附该案原审判决书正本两份，报请审核批示！
1964年7月22日
附件：马鞍山市金家庄人民法庭刑事判决书 （63）金法刑字第125号
原告人：魏××，男，现年39岁，家庭出身贫农，本人成分工人，高小文化，汉族，职业种田，系安徽省巢县人，现住泾县昌板桥公社新何大队第一小队，家有妻（1963年9月7日已离婚）、小孩。
被告人：杨××，又名小花子，绰号小开，男，现年38岁，系湖南省长沙人，家庭出身地主，本人成分地主，
文化初小，汉族，无前科，移居安徽省南陵县北门大桥80号，土改后即1950年去本县鹅岑区五
里港查封大队从事农业劳动，现住本市前钟村80号，现在本市马铜公司修建部工作，家有爱人
（劳教过），小孩等3口人。
关系人：曹××（原系原告人的爱人），女，现年35岁，系湖北省大冶县人，移居安徽省南陵县，现住芜湖
市黄果山，家庭出身贫农，本人家务，家有爱人魏××（已离婚），小孩等人，文化初识字，汉族，
无前科。
案由：妨害家庭
原告人魏××于1963年8月份申诉来庭，即声称被告人杨××妨害家庭一案，案经本庭审理查明：被告人确系与关系人曹××有两性关系，不仅如此，在曹××未与前夫结婚之前就有男女关系。曹结婚后，依然如故，致使曹夫妇感情破裂而离婚；被告人即与曹非法同居，当地居民干部多次批评和教育，毫无悔悟。关系人曹××在1952年又与原告人魏××结婚后，由于被告人来我市（1958年）工作时，与曹××的关系一度中断。1963年元月份曹××来我市搞投机倒把活动，被告人杨××将其留居家中非法同居，致使怀孕，被告人为了逃避罪责，将自己的私章交给关系人去芜湖戈机山医院进行人工流产，致使魏、曹离婚，又拆散了他人家庭。同时被告人还与朱××有不正当的两性关系。
查被告人：杨××系地主阶级分子，本应老老实实进行劳动改造，重新做人，反而多次破坏他人家庭幸福，尤其是有意伤害胎儿，并掩盖犯罪事实，唆使他人打胎，情节严重，为此，本庭依法判处：被告人杨××管制三年，并遣送回原籍劳动改造。
如不服本判决，得于收到判决之次日起，10天内向本庭提出上诉状及付本，上诉于安徽省高级人民法院。
1964年5月21日